شرح لكيفية رفع دعوى صحة ونفاذ

للاهمية ولسؤال عدة اساتذة عن دعوى صحة ونفاذ العقد ونؤجل تعليقنا على تلك الدعوى لمداخلة اخرى احمد الريس[/list]
شرح لكيفية رفع دعوى صحة ونفاذ
******************
أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع , ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين , الحلقة الأولى من البائع للبائع , والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .
2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى : فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن ــ والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .

وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية

3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم
5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة ( كشف التحديد المساحى ) أو العقار موضوع الطلب
6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى

7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .

8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل ( الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك انه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة , ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .
ثانيا : رفع الدعوى

***********
1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى (( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ
أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .
ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ
*** الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته ))

3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر ) , أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عينى
4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية,

6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .
7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقارى , وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .
8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى , أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن

9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى , أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .
ثالثا : سير الدعوى

************

فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .
3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .

وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي
للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسالة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول
جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد
التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم )

معلومات عن إستحقاق الرسوم

*************************

مادة 20 من قانون الرسوم (إذا إنتهى النزاع صلحاً بين الطرفين وأثبتت المحكمة ماإتفق عليه الطرفان فى محضر الجلسة أو أمرت بإلحاقه بالمحضر المذكور وفقاً للمادة 103 مرافعات قبل صدور حكم قطعى فى مسألة فرعية أو حكم تمهيدى فى الموضوع لا يستحق على الدعوى إلا نصف الرسوم الثابتة أو النسبية ) . وتطبق هذه المادة على الآتى : ـ

1 ـ حضور المدعى بالجلسة الأولى وتعديل طلباته من صحة ونفاذ إلى صحة توقيع يعتبر ذلك مرافعة وفى حالة الصلح يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد )

2 ـ دعاوى صحة ونفاذ القعود العقارية التى يقدم فيها محاضر صلح فى الجلسة الأولى وتؤجل لتقديم الشهادة العقارية من السجل العينى . يطبق نص المادة 20 رسوم ( بإستحقاق نصف الرسوم )

{ رأى وكالة الوزارة فى 18/12/83 لمحكمة بنها الإبتدائية }

3 ـ التأجيل ليقدم المدعى عليه سند ملكيته للعقار المبيع موضوع الدعوى هو تأجيل بفعل المدعى , حيث أن المدعى بعدما قرر فى العقد أنه تسلم كافة مستندات الملكية من المدعى عليه ( البائع له ) فإنه مسئول, عن تقديم مستنداته عند تقديم صحيفة الدعوى . يطبق نص المادة 20 ( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 9113 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

4 ـ الدعاوى التى يصدر فيها أحكام بوقفها ثم تنتهى صلحاً بعد صدور هذه الأحكام يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) مع مراعات ألا يكون صدر فى الدعاوى المذكورة أى حكم آخر خلاف أحكام الإيقاف .

{ كتاب دورى 6 لسنة 84 }

5 ـ تأجيل الدعوى لإشهار محضر الصلح بدلاً من إشهار صحيفة الدعوى أو التأجيل لإشهار عريضة الدعوى بعد إنعقاد الخصومة قانوناً . يطبق نص المادة 20 رسوم( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 8379 سنة 91 م ك شمال القاهرة }

6 ـ التأجيل لتقديم ما يفيد موافقة النيابة الحسبية على البيع , يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) حيث أن التأجيل لسبب راجع إلى رافع الدعوى .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 292 سنة 89 م ك الأسكندرية } .

مادة 20 مكرر من قانون الرسوم (إذا ترك المدعى الخصومة أو تصالح مع خصمه فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى وقبل بدء المرافعة فلا يستحق على الدعوى إلا ربع الرسم المسدد) ويشترط لتطبق هذه المادة على الآتى :

1 ـ أن يتم الصلح فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى ـ والمقصود بالجلسة الأولى هى أول جلسة يحصل فيها نظر الدعوى بحضور طرفيها أو بحضور أحدهما بعد إستكمال الشكل القانونى .

2 ـ أن يتم الصلح قبل بدء المرافعة . والمقصود من عبارة قبل بدء المرافعة هو مرافعة المدعى لا مرافعة المدعى عليه . كما أن المرافعة هى الشرح الشفوى من الخصم أو محاميه لإبداء أوجه الدفاع أمام المحكمة

3 ـ إن التأجيل لتقديم شهادة بالضريبة الأصلية على العقار المبيع يدخل فى نطاق دور المحكمة الإدارى وعملها الولائى ولا مواجهة فيه بين الخصوم فلا يؤثر على حق المدعى فى تطبيق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 2782 سنة 87 م ك شمال القاهرة } .

4 ـ أن حضور الخصوم بالجلسة الأولى وتقديم عقد الصلح ـ تأجيل المحكمة من تلقاء نفسها للمذكرات دون أى طلب من الخصوم يطبق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 683 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

5 ـ أنه طالما حضرا طرفا الدعوى بأولى الجلسات وقدما محضر الصلح المحرر بينهما وطلبا إلحاقه بمحضر الجلسة وتم التأجيل لتقديم شهادة التقسيم ـ فإن هذا التأجيل من جانب المحكمة لاينال من أن الصلح قد تم فى أول جلسة وقبل بدء المرافعة فيها حتى ولو كان إلحاق الصلح بين الخصوم تم فى الجلسة التالية .

{ كتاب دورى 4 سنة 85 } .

6 ـ لو تم تصحيح إسم أحد الخصوم فى الدعوى لأن هذا الإجراء لايعتبر من قبيل المرافعة .

{ رأى وكالة الوزارة لشئون المحاكم فى 18/1/89 لمحكمة أسيوط كتاب دورى 8 سنة 90 } .

7 ـ إذا تم تأجيل الدعوى لإعادة الإعلان وقدم الخصوم صلحاً يطبق نص المادة 20 مكرر

8 ـ فى دعاوى صحة ونفاذ بشق مستعجل وشق عادى وبالجلسة الأولى تنازل الخصم عن الشق المستعجل وتصالح فى الشق العادى ومن ثم يستحق رسم الشق المستعجل للخزينة ويطبق نص المادة 20 مكرر فى الشق العادى متى توافرت شروطها .

( رأى الجهاز المركزى بالتقرير رقم 31 سنة 86 محكمة فاقوس الجزئية } .



ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ


صيغة طلب شهر عقارى أو سجل عينى لدعوى صحة ونفاذ عقد بيع

**************

طلب شهر عقارى أو سجل عينى

ـــــــــــــــــــــ

السيد / الأستاذ رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ .........
تحية طبية وبعد

إسم الصادر لصالحه التعامل / ............................ المقيم .......... مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

إسم الصادر ضده التعامل / ............................. المقيم .............. مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

موضوع التعامل / دعوى صحة ونفاذ عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / بمبلغ جنيه



الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



عبارة عن منزل أو قطعة أرض أو فضاء ........................
السيد الأستاذ / رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ

بعد التحية

مقدمه لسيادتكم الأستاذ / .................. المحامى بصفتى وكيلاً عن السيد / ................ المقيم ............. بموجب توكيل رقم ............ عام ...............

أرجو من سيادتكم العمل على شهر هذا الطلب تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى وأقبل التعامل حسب وارد كشف التحديد المساحى ويتعذر تقديم صورة عقد البيع وسأقدمه للمحكمة .


ومستعد لسداد الرسوم المقررة

ولسيادتكم وافر الإحترام ,,

مقدمة لسيادتكم


ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

صيغة دعوى صحة
ونفاذ عقد بيع

ـــــــــــــــــــــــــــ


انه فى يوم ............... الموافق...... /...../ ......
بناء على طلب السيد /..........................المقيم ...............
ومحله المختار مكتب الأستاذ /................... المحامى الكائن فى ...........
أنا........... محضر محكمة......... الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت :
السيد /................ المقيم.................... قسم ................. محافظة............. مخاطبا مع /..................


وأعلنته بالآتى


أولا : بموجب عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / باع المعلن إليه إلى الطالب قطعة أرض زراعية أو فضاء أو منزل مساحتها ........... كائنه بناحية .............وحدودها ومعالمها حسب وارد كشف التحديد المساحى للطلب رقم ...... لسنة ....... شهر عقارى أو سجل عينى .......... كالآتى :


الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



ثانيا: تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالى قدره .000 جنيه " ............ فقط لاغير " دفعها الطالب ليد المعلن إليه عدا ونقدا وقت تحرير عقد البيع المذكور .

ثالثا: آلت الملكية للمعلن إليه ــ البائع ــ عن طريق .........

رابعاً : وحيث أن المعلن إليه لم يقدم للطالب المستندات الدالة على الملكية لكى يتسنى له نقل التكليف الأمر الذى حدا به لإقامة هذه الدعوى إبتغاء الحكم له بصحة ونفاذ عقد البيع إلإبتدائى المؤرخ / / .



بناء عليه


أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة ............ الابتدائية الكائن مقرها فى .............. أمام الدائرة ( ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ................ الموافق ..../..../........ وذلك ليسمع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ / / والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ماهو .............. الموضح الحدود والمعالم والموقع بصدر العريضة وعقد البيع المذكور لقاء ثمن إجمالى قدره 00000 جنيه مع تسليم المساحة المتعاقد عليها خاليه مما يشغلها من المتاع والأشخاص والمزروعات وإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه ,
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولأجل /



ـــــــــــــــــــــ
كتبت بواسطة
محمد عبدالله الصفتى المحامى

رد الأستاذ محمد نبيه

اولا : نشكر الاستاذ محمد عبد الله الصفتى على شرحه الوافى لخطوات رفع دعوى صحة التعاقد (صحه ونفاذ العقد ) والذى بدون شك بدد كل الاسئله التى يمكن ان تثارحول الخطوات الاجرائيه لرفع هذه الدعوى المهمه ...واقول الدعوى المهمه لان الخطا فى اى اجراء يكلف صاحب الدعوى مبالغ كبيره .
ثانيا : نشكر الاخ الفاضل احمد الريس على تعقيبه ....ولكن رده جاء موجزا فلم ندرى فحواه والى اى شيئ يقصد .
وعلى اى حال يلزم التعقيب على نفس الموضوع بالاتى لزيادة الايضاح .
يمكن تعريف عقد البيع الإبتدائى بأنه عقد البيع غير المسجل ولا يقصد به مشروع (عقد البيع) اى المفاوضات التى تسبق البيع عادة لمعرفة مدى استعداد كل طرف لقبول شروط الطرف الآخر ولايقصد به( الوعد بالبيع) الذى ينصب الإيجاب فيه على الوعد لا على البيع فإذا قبله الطرف الآخر تم عقد الوعد الملزم ويلتزم الواعد بمقتضاه ببيع شئ اذا اظهر الموعود له رغبته فى الشراء فى مدة معينة ( المادة 101 مدنى) . ولا يقصد به ( البيع بالعربون ) الذى يدفعه احد المتعاقدين للآخر وقت التعاقد اما دلالة على حقهما فى العدول عن اتمام العقد واما للدلالة على ان العقد قد تم نهائياً وذلك حسب نية المتعاقدين ( المادة 103 مدنى )
وانما المقصود به هنا عقد البيع الابتدائى الملزم للجانبين الذى يتفق فيه الطرفان على جميع شروط البيع مع تحديد اجل لتحرير عقد البيع النهائى والغرض من هذا الأجل هو منح البائع مهلة لتجهيز مستندات الملكية او الحصول على اذن المحكمة الحسبية وكذلك منح المشترى مهله لتجهيز الثمن المتفق عليه والتأكد من ان المبيع غير مثقل بأى حقوق او تكاليف عينية فإذا حل الأجل المحدد لتحرير عقد البيع النهائى وتأخر أو امتنع البائع عن تحريره أوالتوقيع عليه جاز للمشترى الألتجاء الى القضاء للحصول على حكم بصحة التعاقد فإذا سجله فانه يقوم مقام عقد البيع المسجل .
دكتور محمد المنجى
وتقول محكمة النقد فى صدد وصف العقد ان وصف العقد بأنه عقد ابتدائى اخذاً بالعرف الذى جرى على اطلاق هذا الوصف على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل ذلك لا يحول دون اعتبار البيع باتاً لازماً متى كانت صيغته دالة على ان كل من طرفيه قد الزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول .
نقض مدنى 13/4/1988
.................................
عقد البيع الابتدائى المحكوم بصحته ونفاذه .
المقرر قانوناً ان عقد البيع الابتدائى المحكوم بصحته ونفاذه لا ينقل الملكية ولايرتب اى اثر قانونى فى نقل الملكية قبل تسجيلة عن طريق التأشير به فى هامش تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد اما قبل التسجيل فلا يكون له من الأثر سوى الحقوق والإلتزامات الشخصية بين ذوى الشأن.
وتقول محكمة النقض فى هذا الصدد .
القضاء بشطب تسجيل المشترى لعقده قبل التأشير على هامش صحيفة الدعوى المرفوعة بصحة تعاقد آخر صادر عن ذات الأطيان المبيعه فى تاريخ سابق على تاريخ التسجيل المحكوم بشطبه هو قضاء سابق لآوانه وفيه مخالفة للقانون حتى لو قضى للمشترى الآخر بصحة ونفاذ التعاقد .
ذلك أن الحكم بشطب التسجيل لا يكون الا بعد نفاذ الحكم بصحة التعاقد والتأشير بذلك فعلاً على هامش صحيفة تلك الدعوى ومالم يحصل هذا التأشير لايكون للحكم لصحة التعاقد اى حجية لتسجيل العقد .
نقض مدنى 13/6/1957
كذلك تقول محكمةالنقض فى هذا الصدد .
أوجبت المادة الأولى من القانون رقم 18 لسنة 1923 ( المادة 9 من القانون 114/1946) تسجيل جميع العقود التى من شأنها انشاء حق الملكية او اى حق عينى آخر أو نقله أو تغيره ومؤدى ذلك أن حق الملكية لا ينتقل من البائع الى المشترى الا بالتسجيل والى ان يتم هذا التسجيل يبقى البائع مالكاً للعقار ويكون بالتالى هو الخصم فى كل دعوى تتعلق بعين العقار ولما كان الخصم فى دعوى القسمه هو الشريك المالك عملاً بالمادة 452 مدنى قديم التى تحكم هذا النزاع وكان يبين من الوقائع التى اثبتها الحكم المطعون فيه ان دعوى القسمه رفعت على الطاعنين من المطعون عليه الثانى الذى كان مالكاً العقار والشريك الواجب اختصامة وكان مجرد شراء المطعون عليه الاول لحصةالمطعون عليه الثانى الإرثيه فى هذا العقار وقيامه بتسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا يترتب عليه نقل الملكية اذا الملكية لا تنتقل اليه الا بتسجيل الحكم الصادر فى الدعوى فإن الحكم المطعون فيه اذ خالف هذا النظر يكون قد اخطأ فى القانون بما يستوجب نقضه.
نقض مدنى 31/4/1960 .
ولا يكفى مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد مالم يصدر حكم بذلك ومؤشر به وفقاً للمادتين 15,17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 اذ فى هذه الحالة فقط يحتج بالحكم من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .
نقض مدنى 28/6/1977
والذى يسجل هو حكم صحة التعاقد وحده ولا حاجه الى تسجيل عقد البيع الابتدائى معه الا اذا كان الحكم قد احال عليه فيسجل ومعه العقد باعتباره من ملحقات الحكم .
الدكتور السنهورى فى الوسيط .
ونرى ان الدليل المستفاد من تقديم الحكم لصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى غير المسجل فى مستندات اى دعاوى اخرى هو ان يستدل به على انتقال حيازة العين الى المدعى وتكون حيازته فى هذه الحالة امتداداً سلفه البائع له ( المادة 955 مدنى )
............................
عقد البيع الإبتدائى المحكوم بصحة توقيعه
المقرر قانوناً ان الحكم بصحة التوقيع على عقد البيع الإبتدائى لا يكفى الا اذا كان مسجلاً لأن تسجيله هوالذى ينقل الملكية وعدم تسجيله يجعل الحكم غير زى حجية لأن القاضى فيه يقتصر على مجرد التحقق من صحة التوقيع دون بحث صحة العقد ذاته .
ذلك أنه اذا صدر الحكم بصحة توقيع البائع على عقد البيع الإبتدائى فأن هذا الحكم يقوم مقام التصديق على العقد فإذا قام المشترى بتسجيل العقد والحكم معاً فأنه يترتب على ذلك نقل ملكية العقار المبيع الى المشترى من وقت هذا التسجيل .وتقول محكمة النقض فى هذا الصدد .
ويلاحظ ان الذى يسجل الحكم والعقد معاً ولايكفى تسجيل الحكم وحده لأنه لم يتعرض لأصل موضوع العقد بخلاف الحال فى دعوى صحة التعاقد حيث يقتصرالتسجيل على الحكم وحده الا اذ ا كان الحكم لم يتضمن جميع البيانات اللازمه للشهر واحالة للعقد فى ذلك . كذلك يلاحظ ان نقل الملكية انما يترتب من وقت تسجيل الحكم فقط بخلاف الحال فى دعوى صحة التعاقد حيث ينتج التسجيل اثره فى نقل الملكية من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .نقض مدنى 21/4/1955 .
وموضوع دعوى صحة التوقيع هوصحة التوقيع فقط دون التعرض لموضوع الحق فهذا الحكم لا يفيد صحة العقد المحكوم بصحة توقيعه اذ يظل دائما للبائع الحق فى ان يطعن على صحته .وتقول محكمة النقض فى هذا الصدد .

ان الحكم الصادر بصحة التوقيع تقتصر حجيته على صحة التوقيع ولا يتعدى اثره الى صحة التزامات الطرفين الناشئة عن العقد .
نقض مدنى 6/3/1952 .
ونرى ان الدليل المستفاد من تقديم الحكم بصحة التوقيع على عقد البيع الإبتدائى غير المسجل ضمن مستندات اى دعوى اخرى هو أنه يستدل به على انتقال حيازة العين على المدعى وتكون حيازته فى هذه الحالة امتداداً لحيازة سلفه البائع له (المادة 955 مدنى ).
..........................
وتقبلوا جميعا تحياتى

تعقيب الأستاذ أحمد الريس

الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على اشرف المرسلين سيدنا محمد صلى الله عليه وسلم وعلى ازواجه واهل بيته الكرام واصحابه الغر الميمين ومن تبعهم باحسان الى يوم الدين ..اما بعد عند رفع الموضوع الى المنتدى ذكرنا ن التعليق سيكون بمدخلة منفصلة وهاهى :-
بناء على التجارب العملية نقول ان دعوى الصحة والنفاذ من الدعاوى التى تستهلك وقت المحامى واموال الموكل وفائدتها المتحصلة هى عدم حضور البائع - فى عقد البيع - عند اتمام اجراءات التسجيل امام الشهر العقارى فقط فدعوى الصحة والنفاذ لا تثبت الملكية ن وفى حالة كون الملكية المباعة بذلك العقد مسجل ابتداءً فهنا لا نحتاج لتلك الدعوى بل على المحامى التوجه مباشرتنا الى الشهر العقارى دون المرور بالمحكمة لرفع دعوى الصحة والنفاذ .
انا شخصيا فعلا وحقيقة ارفض دعاوى الصحة والنفاذ - الا فى حالة رفض البائع - فى العقد - ان يحضر لاتمام اجراءات التسجيل بالشهر العقارى ،وكنت احيل الموكل لدعوى صحة التوقيع ، فعندنا كانت تلك الدعوى عملياً افضل من الصحة والنفاذ - ويجمع الاثنين عدم نقل الملكية ،واثبات صحة توقيع البائع - فى العقد - واقول كانت هى اصبحت دعاوى صحة التوقيع من الدعاوى التى تاخذ وقت واموال دون الحاجة لذلك .